Valmistelija
Terhi Källi, Kunnanjohtaja, terhi.kalli@aura.fi
Perustelut
Mediset-konserni tarjoaa Auran kunnalle mahdollisuutta vuokrasopimuksessa (14.6.2021) mainitun osto-option käyttämiseen kunnantalon kiinteistöstä. Tarjouksen (4.10.2023) mukaan kauppa voidaan toteuttaa joko kiinteistökauppana (vaihtoehto 1) tai kiinteistöyhtiön osakkeiden kauppana (vaihtoehto 2). Sekä vuokrasopimus että myyntitarjous ovat pykälän liitteinä.
Myyntitarjous kunnantalon kiinteistön lunastamisesta
Vaihtoehto 1, kiinteistön kauppa rakennuksineen
Myyjä: Kiinteistö Oy Auran OP-Keskus
Tarjoamme kiinteistöä 19-423-3-139 Pankkitalo Auran kunnalle hintaan 3 040 821,60 euroa. Kiinteistöllä sijaitsee Auran kunnanvirasto. Kiinteistöä tarjotaan Auran kunnalle ostettavaksi rakennuksineen.
Vaihtoehto 2, Kiinteistöosakeyhtiön kauppa
Myyjä: Mediset Oy
Vaihtoehtoisesti kauppa voidaan toteuttaa kiinteistöosakeyhtiön kauppana. Kaupan kohteena olisi tällöin Kiinteistö Oy Auran OP-Keskuksen (y-tunnus 0836682-4) koko osakekanta. Kiinteistö 19-423-3-139 Pankkitalo rakennuksineen on Kiinteistö Oy Auran OP Keskuksen omistuksessa. Kiinteistöosakeyhtiön velaton kauppahinta on 3 040 821,60 euroa. Tämän kaupantekomuodon etuna on kiinteistöosakeyhtiöön valmiiksi neuvotellut pankkilainat. Pankkilainoista suurempi on nykyisessä markkinatilanteessa hyvinkin kilpailukykyisellä kiinteäkorkoisella 2,50 % korolla. Pankkilainojen yhteispääoma on tällä hetkellä 2 395 365,08 euroa. Muita velkoja Yhtiössä on tällä hetkellä 365 000,00 euroa. Muut velat ovat pääasiassa konsernin sisäisiä lainoja. Tämän päivän luvuilla osakkeista maksettaisiin näin ollen 280 456,52 ja otettaisiin lisäksi vastattavaksi kiinteistöosakeyhtiön velat. Osakkeiden kauppa toteutettaisiin kaupantekopäivän luvuin ja ne poikkeaisivat hieman nyt esitetystä, koska esimerkiksi pankkilainoista olisi mennyt seuraavia lainaeriä maksuun ennen kaupantekoa. Tämän vaihtoehdon toteuttaminen vaatii pankin hyväksynnän.
Kiinteistön myyntihinta
Kunnantalon vuokrasopimusta neuvoteltaessa on Mediset Hoivarakentajat Oy antanut sitoumuksen (23.4.2021) kunnantalon lunastuksesta 2 798 000 euron hintaan. Kunnantalon hankintaan liittyvässä 29.4.2021 pidetyssä palaverissa ja siitä 14.6.2021 allekirjoitetussa muistiossa kiinteistön ostohinnaksi on sovittu 2 798 000 euroa ja että kunta tekee mahdollisen oston kiinteistökauppana.
Kiinteistön lunastaminen
Mikäli kunta päättäisi käyttää kunnanviraston lunastusoption ja ostaa kiinteistön kunnan omistukseen, tulisi kauppahinnan lisäksi huomioitavaksi muitakin vuotuisia kunnan tuloslaskelmaa rasittavia kustannuksia.
Vuokrasopimuksen mukainen sopimusaika on 30 vuotta, joten vertailtavuuden vuoksi myös mahdollisen kiinteistön lunastamisen kustannuksia on tarkasteltava 30 vuoden aikajaksolla. Kiinteistön omistajan kustannukset sekä vastuu kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta ovat olennaisesti laajemmat kuin kiinteistössä toimiminen vuokralaisena. Omistajan ja vuokralaisen välisten vastuiden jakautumista selventää pykälän liitteenä oleva vastuunjakotaulukko.
Kunnanviraston kiinteistöveron määräksi on arvioitu noin 6 700 euroa vuodessa eli 201 000 euroa 30 vuoden sopimuskaudella ilman indeksi- tai muita tarkistuksia. Lunastustilanteessa kiinteistöverotulo jäisi kunnalta saamatta.
Arvio kunnanviraston kiinteistön vuotuisista kustannuksista on laskettu alkuperäisen neuvotellun kauppahinnan 2 798 000 euroa osalta kiinteällä reaalikorkotasolla 4,39 %, jolloin kiinteistön hinnaksi tulisi 4 645 601 euroa, mikä korkovaihteluita ja rahan arvon heikkenemistä huomioimatta on laskennallisesti 30 vuodelle jaksotettuna 155 000 euroa vuodessa. Lisäksi on huomioitu muita kiinteistön omistamiseen liittyviä kuluja seuraavasti:
Euroa vuodessa
- laina ja korko (4,39 %) - 155 000
- kiinteistön poistot - 93 000
- kiinteistön vakuutukset - 2 500
- kiinteistön hoito ja ylläpito omistajana - 14 100
- kustannukset yhteensä/vuosi - 264 600
- kustannukset/30 vuotta - 7 938 000
Vastaavalla logiikalla myyntitarjouksessa esitetyn uuden hinnan 3 040 822 euroa osalta kiinteistön hinta 4,39 %:n korolla laskettuna olisi 5 048 765 euroa eli laskennallisesti 168 000 euroa vuodessa. Kustannukset olisivat seuraavat:
Euroa vuodessa
- laina ja korko (4,39 %) - 168 000
- kiinteistön poistot - 101 000
- kiinteistön vakuutukset - 2 500
- kiinteistön hoito ja ylläpito omistajana - 14 100
- kustannukset yhteensä/vuosi - 285 600
- kustannukset/30 vuotta - 8 568 000
Myyntitarjouksen vaihtoehtona 2 esitellyssä kiinteistöosakeyhtiön kaupassa kiinteistösakeyhtiön osakekanta tulisi osaksi kunnan konsernia. Mahdollisuutta tämän vaihtoehdon valitsemiseen pankin, kunnan talouden tai sopimusoikeuden näkökulmasta ei olla selvitetty, koska aiemmin mainitussa palaverimuistiossa (14.6.2021) on kirjaus, jonka mukaan kunta tekee mahdollisen oston kiinteistökauppana eikä kyseinen vaihtoehto ole ollut kunnan tiedossa ennen 4.10.2023 saapunutta myyntitarjousta.
Teoreettinen arvio vuotuisista kustannuksista voidaan toki tehdä myös vaihtoehdossa kaksi mainitulla 2,5 %:n korolla myyntitarjouksessa esitettyyn hintaan 3 040 822 euroa suhteutettuna. Tällöin hinta olisi 2,50 %:n korolla laskettuna 4 184 298 euroa eli laskennallisesti 139 500 euroa vuodessa. Kustannukset tässä tapauksessa olisivat seuraavat:
Euroa vuodessa
- laina ja korko (2,5 %) - 139 500
- kiinteistön poistot - 101 000
- kiinteistön vakuutukset - 2 500
- kiinteistön hoito ja ylläpito omistajana - 14 100
- kustannukset yhteensä/vuosi - 257 100
- kustannukset/30 vuotta - 7 713 000
Kiinteistön vuokran määrittely ja korottaminen
Mediset-konsernin kunnantalon kiinteistön myyntitarjouksessa todetaan, että ”mikäli kunta ei koe mahdolliseksi tai järkeväksi hyväksyä kumpaakaan vaihtoehtoisista myyntitarjouksistamme, esitämme vuokrankorotusta kunnantalosta laaditun ja allekirjoitetun vuokrasopimuksen vuokraan. Vuokrankorotusesityksemme on, että luovutushetken kuukausivuokraa nostetaan 8,68 %. Uusi luovutushetken kuukausivuokra olisi näin ollen 13 145,75 euroa. Vuokrankorotusesityksemme perustuu hankkeen aikana toteutuneisiin poikkeuksellisiin ja ennakoimattomiin rakennuskustannusten nousuihin sekä siihen, että kohde rakennettiin alkuperäisestä aikataulusta poiketen valmiiksi huhtikuuksi 2023 alkuperäisen tarjouspyynnön mukaisen huhtikuuksi 2022 sijaan.”
Kunnantalon vuokrasopimuksessa (14.6.2021) on vuokraksi sovittu 12 095,83 euroa kuukaudessa, alv 0 %. Vuokran korotuksesta vuokrasopimuksessa todetaan:
”Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Indeksitarkistus tehdään kerran 12 kuukaudessa, jolloin perusvuokra tarkistetaan vastaamaan perusindeksin ja tarkistusindeksin välillä tapahtunutta muutosta.
Perusindeksi on tammikuun 2023 elinkustannusindeksin pisteluku. Tarkistusindeksinä on kunkin vuoden lokakuun pisteluku. Tarkistettua vuokraa maksetaan tarkistusajankohtaa seuraavan toukokuun alusta lukien vuokranantajan ilmoituksen perusteella. Ensimmäinen vuokrantarkistus on toukokuussa vuonna 2024. Indeksin laskiessa vuokran määrää ei alenneta.
Mikäli elinkustannusindeksiä ei voida soveltaa tai sen laskeminen lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin tai vastaavaan indeksiin käyttäen perusindeksinä vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä viimeisintä tiedossa olevaa elinkustannusindeksin pistelukua ja noudattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa edellä mainittuja periaatteita.
Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan kiinteistöön uusi vero tai maksu vuokrasuhteen alettua, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään.”
Hinnankorotusesitystä perustellaan Mediset-konsernin esityksessä poikkeuksellisella ja ennakoimattomalla hintojen nousulla sekä hankkeen alkamisen lykkääntymisellä. Vuokrasopimuksen mukaista vuokran korotusehtoa on pidettävä riittävänä varautumisena sopimuskauden aikaiseen kustannuskehitykseen. Alle 10 prosentin hinnannousua ja/tai hankkeen alkamisen viivästymistä ei ole pidettävä poikkeuksellisena suhdanneherkällä rakennusalalla. Mediset Hoivarakentajat Oy:n asiantuntijuuden ja vakavaraisuuden perusteella mainittu kustannuskehitys ja siihen varautuminen kuuluvat osaksi yrityksen normaalia riskienhallintaa.
Kiinteistön vuokraaminen
Mikäli kunta pitäytyisi nykyisessä vuokrasopimuksessa eikä käyttäisi lunastusoptiota, tulisi kunnalle kustannuksena huomioitavaksi pitkän aikavälin indeksikorotettu vuokra. Indeksikehityksen tarkastelussa historian pohjalta voidaan arvioida, että trendisuora asettuu noin 2 %:n vuosittaisen nousun paikkeille. Sopimuskauden vuokrahinnan kehittymisen arviointiin valittua indeksikorotustasoa tukee myös se, että EKP:n keskipitkän aikavälin inflaatiotavoite on 2 %:n tasolla. Varovaisuuden periaatteen mukaisesti indeksikorotusarvio on laskettu 2,5 %:n nousulla.
Arvio vuokrahinnasta on tehty sekä voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaisen kuukausivuokran 12 095, 83 euroa, että myyntitarjouksessa esitetyn uuden kuukausivuokran 13 145,75 euroa osalta.
Euroa sopimuskaudella (30 vuotta)
- kiinteistön vuokra 2,5 % indeksikorotuksella - 6 372 600/- 6 925 600
- kiinteistövero tulona 201 000
- kustannukset/30 vuotta - 6 171 600/- 6 724 600
Johtopäätökset
Arvioitaessa pitkän aikavälin kustannuksia, on huomioitava, että luvut ovat suuntaa-antavia mutta kuitenkin suuruusluokan osalta oikeasuhtaisia keskenään. Kustannusten arvioinnissa on hyödynnetty Kuntarahoituksen rahoitussuunnittelutyökalua sekä laina-, että vuokrakustannusten arviointiin. Kiinteistön hoito- ja ylläpitokustannuksissa on käytetty FCG:n vuonna 2020 toteuttamia virastotalon elinkaarilaskelmia, vakuutuksissa tämän hetken vakuutusten hintatasoa ja kiinteistöverotason arvioinnissa rakennustarkastajan kiinteistön suunnitteluvaiheessa tekemää arviota.
Globaali ja paikallinen taloustilanne ovat olennaisesti muuttuneet asian aiemman valmistelun jälkeen muun muassa korkojen nousun, inflaation ja valtionhallinnon päättämien julkista hallintoa koskevien muutosten vuoksi. Kunnan taloudellinen tilanne ja näkymät ovat heikentyneet verokertymien ja valtionosuuksien vähennyttyä murto-osaan aiemmasta sote-uudistusta edeltäneestä ajasta. Kunnan talouden tasapainossa pitäminen vaikeutuu jo tulevana vuonna ja vuoden 2024 talousarvio tuleekin tällä tietoa olemaan alijäämäinen.
Kestävä taloudenhallinta ja palvelurakenteen kasvupaineiden aiheuttamien investointitarpeiden huomioiminen on vaikeaa. Kunnanviraston kiinteistön lunastamiseen liittyvät riskit ja kustannukset ovat omistamisen hyötyihin ja vuokrausvaihtoehdon kustannuksiin verrattuna olennaisesti suuremmat eikä kiinteistön lunastamista voida näin ollen pitää tarkoituksenmukaisena ratkaisuna.
Päätös
Jouko Vähä-Rahka ehdotti, että asia palautetaan valmisteluun. Kunnanhallitus päätti yksimielisesti palauttaa asian valmisteluun.