Kunnanhallitus, kokous 15.12.2025

Perustelut

Sote- uudistuksen yhteydessä kuntien omistuksessa olleet sote- ja pela- kiinteistöt jäivät kunnissa pääsääntöisesti kuntien omistukseen ja hyvinvointialueet tulivat niihin vuokralle. Uudistuksen voimaantuloon liittyvä voimaanpanolaki määritteli alkuvuosien vuokra- ajan ja vuokratason, mutta tilanne tulee muuttumaan vuoden 2026 alusta.
Kunta ja hyvinvointialue ovat keskenään tasavertaisia juridisia toimijoita. Tämä korostuu vuokrasopimuksissa, joita kunnat ja alueet ovat tehneet sosiaali- , terveys- ja pelastustoimen kiinteistöistä. Jos kunta tulevaisuudessa jatkaa toimitilojen hallintaa, ottaa roolin kiinteistökehittäjänä ja vuokraa omistuksessaan olevia kiinteistöjä hyvinvointialueille, tulee toiminta kuntalain mukaan yhtiöittää. Myös sopimusehdot, tärkeimpänä vuokrataso, sovitaan tuolloin uudelleen. Yhtiöittämisvelvoitteella varmistetaan se, että hyvinvointialueelle vuokratun rakennuksen vuokrataso kattaa jatkossa rakennuksen kaikki kulut, ja kunnille ei tule houkutusta tarjota tiloja huomattavan pienellä vuokralla lähipalveluiden säilyttämiseksi. Samoin yhtiöittämisen tulisi estää hyvinvointialueiden mahdolliset vaatimukset vuokrien pienentämisestä niiden talouden tasapainottamiseksi.

Siirtymäajan jälkeen kunnan katsotaan toimivan vuokranantajana kilpailutilanteessa markkinoilla, mikä edellyttää kuntalain 126 §:n mukaan pääsääntöisesti toiminnan yhtiöittämistä tietyin poikkeuksin. Yhtiöittämisvelvoite perustuu kilpailuneutraliteettivaatimukseen. Kunnan toimiessa markkinoilla, sen tulee toimia samoin pelisäännöin kuin markkinoilla toimiva yksityinen toimija.
Ennen tilojen yhtiöittämistä tulee arvioida yhtiöittämisen vaihtoehtoja kiinteistöjen luovutuksen aiheuttamien juridisten sekä verotukseen ja hallintoon liittyvien vaikutusten osalta mahdollisimman kattavasti sekä selvittää yhtiön elinkelpoisuus ja arvioida yhtiöittämisen vaikutukset kunnan talouteen. Tämän tarkastelun perusteella voidaan muodostaa perusteltu näkemys yhtiöittämisen laajuudesta, tavasta sekä tarvittavista toimenpiteistä ja aikataulusta.

Yhtiöittämisvelvollisuuden täyttämiseksi tekninen johtaja on kilpailuttanut ja tilannut Finwise Oy:ltä selvityksen kunnan omistamista, ulkopuolelle vuokrattavista kiinteistöistä sekä mahdollisista yhtiöittämistavoista ja niiden vaikutuksista. Selvityksen tarkoituksena on tukea kiinteistöyhtiön perustamiseen liittyvää valmistelua ja päätöksentekoa kunnassa. Selvitys viedään kunnanhallituksen käsiteltäväksi 1.9.2025. 

VARHA:N kanssa ei ole vielä vuokraneuvotteluja käyty ja neuvottelu kutsun pitäisi tulla lähi aikoina.
Alustavan aikataulun mukaan yhtiöittämisselvitys laaditaan elokuun 2025 loppuun mennessä ja selvityksen pohjalta yhtiöittämistä koskevat periaate päätös käsitellään kunnanhallituksessa syyskuun loppuun mennessä. Varsinainen yhtiöittäminen tai muut toimenpiteet tullaan tekemään vuoden 2025 loppuun mennessä, niin että mahdollisesti perustettava yhtiö aloittaa toiminnan 1.1.2026. Yhtiöittämisselvityksen jatko selvittäminen edellyttää kiinteistöliiketoiminnan ja -talouden sekä yhtiöoikeudellisen ja verotusta koskevan lainsäädännön erityisasiantuntemusta, joista pyydetään erillinen tarjous ja selvitystä jatketaan ostopalveluna.

Perustelut

Yhtiöittäminen

Sote-uudistuksesta alkaen kunnat kilpailevat hyvinvointialueen vuokrasopimuksista yksityisten kiinteistösijoittajien kanssa, jolloin kunnilla katsotaan olevan epäreilua kilpailuetua yksityisiin toimijoihin nähden. Tästä syystä toiminta tulee lähtökohtaisesti yhtiöittää kuntalain 126 § mukaisesti silloin, kun vuokratut kohteet ovat pääasiallisesti hyvinvointialueen käyttämiä. Vaihtoehtoisesti kiinteistöt voidaan myydä kuntakonsernin ulkopuolelle.

Auran kunta vuokraa sote-siirtymäkaudella kiinteistöjä tai osia kiinteistöistä hyvinvointialueelle lakisääteisillä vuokrasopimuksilla, jotka päättyvät 31.12.2025. Pääasiallisesti hyvinvointialueelle vuokrattuja kohteita (Varhalle vuokrataan yli 50 % kohteesta) koskettaa yhtiöittämisvelvoite vuoden 2026 alusta alkaen. Aurassa yhtiöittämisvelvoite koskisi terveysasemaa ja paloasemaa, mikäli sen vuokraamisesta laadittaisiin uusi vuokrasopimus. Tällä hetkellä paloasemaa vuokrataan hyvinvointialueelle kunnan kannalta epäedullisella sopimuksella, joka on siirtynyt pelastuslaitokselta suoraan hyvinvointialueelle.

Viranhaltijatyönä on teetetty yhtiöittämisselvitys mahdollisen yhtiöittämisen toteuttamisesta. Yhtiöittämisselvitys on pykälän oheismateriaalina. 

Yhtiöittämisvelvoite ei ole absoluuttinen. Kuntalain 127 §:n 1 momentin perusteella yhtiöittämisvelvoitteen ulkopuolelle jää kunnan toiminta, kun se täyttää vähäisyyden tunnusmerkit. Hallituksen esityksessä (268/2014) vähäisellä toiminnalla tarkoitettaisiin satunnaista toimintaa markkinoilla sekä toimintaa, jolla ei olisi markkinavaikutuksia, tai ne olisivat vähäisiä. Kunta itse arvioi, onko kunnan alueella toimivaa sote-kiinteistömarkkinaa. 

Mikäli Auran kunta harkitsisi jättää sote-kiinteistöt yhtiöittämättä, tulisi kunnan pystyä tarvittaessa perustelemaan päätös luotettavalla selvityksellä. Selvityksen
tulisi olla laadittu riittävän ammattitaitoisesti ja kattavasti, jotta sillä voisi katsoa olevan näyttöarvoa, mikäli Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) ottaisi asian tutkittavakseen. Päätöksenteossa tulisi myös ottaa huomioon se, että markkinatilanteet muuttuvat ja tilannetta on syytä arvioida uudelleen säännöllisin väliajoin, koska markkinatilanne voi muuttua. Lisäksi päätöksenteossa tulisi ottaa huomioon myös se, että mikäli toimintaa ei tässä vaiheessa päätetä yhtiöittää perustellusta syystä, vuokratason tulisi joka tapauksessa täyttää kilpailuneutraliteettisääntelyn vaatimukset (KKV voi puuttua tilanteeseen myös syystä, että hinnoittelu uhkaa vääristää tai vääristää kilpailua).

Kuntaliiton ohje harkinnasta sote-kiinteistöjen yhtiöittämättä jättämisestä markkinavaikutusten vähäisyyden perusteella on pykälän oheismateriaalina.

Sote-kiinteistöjen vuokraaminen 1.1.2026 alkaen

Hyvinvointialue Varha on aiemmin ilmoittanut, että optiovuotta 2026 ei käytetä missään Auran sote-kiinteistössä. Palveluverkkomuutokset ovat osa hyvinvointialueen säännönmukaista toimintaa talouden tasapainon tavoittelussa tulevinakin vuosina. Auran kunnan ja Varhan välinen neuvottelu uusista 1.1.2026 voimaantulevista vuokrasopimuksista on sovittu pidettäväksi 26.9.2025. Neuvottelussa kuntaa edustavat kunnanjohtaja ja tekninen johtaja. 

Osa nykyisistä vuokrasopimuksista on kunnalle kannattamattomia. Kunnan lähtökohtana neuvottelulle tuleekin olla kohtuulliset ja taloudellisesti kestävät vuokrasopimukset. Neuvottelun pohjaksi on laadittu pykälän oheismateriaalina oleva neuvotteluesitys. Esitys pohjautuu pitkälti edellä mainitussa yhtiöittämisselvityksessä laskettuihin pääoma- ja ylläpitovuokratasoihin. 

Ennen kuin kunta tekee päätöstä sote-kiinteistöjen yhtiöittämisestä, on tarpeen saada varmuus Varhan tulevien vuosien aikeista kunnan kiinteistöjen suhteen. Tässä vaiheessa on hyvä selvittää Auran tilanne mahdollisuudesta jättää sote-kiinteistöt Kuntalain mahdollistaman vähäisyysperusteen nojalla.