Kunnanhallitus, kokous 3.3.2025

Perustelut

Auran kunnan ja ravintola Hullu Ponin ravintoloitsijan välillä on erimielisyys ravintolan sähkökuluista ja siitä, kenen vastuulle ne kuuluvat. Kunta on hankkinut asiasta juristin lausunnon:

Lausunto koskien sopimusehdon kohtuullistamista (Hullu Poni)

Auran kunnan hallintosäännön 23.8 § mukaan kunnanhallitus päättää vuokrien yleiskorotusten toimeenpanemisesta vuokrasopimusten ja kunnanhallituksen antamien perusteiden mukaisesti. Kunnanhallitus on päätöksellään 19.06.2023, 146 § päättänyt vuokrien yleiskorotusten toimeenpanemisesta vuokrasopimusten ja kunnanhallituksen antamien perusteiden mukaisesti. Vuokralaisia on informoitu korotuksista. Tarkoitus on ollut yhdenmukaistaa sopi-muskäytäntöä.

SPV Ravintolat Oy:n (Y-tunnus 2798182-2), (jäljempänä vuokralainen) vuokrasopimus on siirtynyt Auran kunnalle (jäljempänä vuokranantaja), kun kiinteistö on siirtynyt kunnan omistukseen 6.3.2018. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimuksen neliöhinta on 5,55 euroa. Vuokrattavan tilan neliömäärä on 300. Sähkö ja vesi on maksettu osana vuokraa siten, että maksu on yhteensä ollut 97 €/kk todellisen sähkö- ja vesilaskun ollessa 765 €/kk.
Vuoden 2018 vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen olosuhteet ovat muuttuneet sopimusehdon 5 osalta. Sähkön hinta on kallistunut. Vuonna 2018 sähkön spot-keskihinta oli 5,80 snt/kWh, kun taas vuonna 2022 se oli 18,74 snt/kWh. Lisäksi sopimuksen aikainen sähkön kulutus on kasvanut merkittävästi vuodesta 2018. Kiinteistön kustannuksia selvitettäessä on käynyt ilmi, että sähkökulut ovat vastaavien tilojen sähkökulutukseen verrattuna selkeästi normaalia korkeammat. Kunta on tehnyt laadullisia parannuksia vuokrattuun tilaan mm. uusimalla tilan ilmanvaihdon ja valaistuksen vähän energiaa kuluttavaksi LED-valaistukseksi. Sähkön kulutusta on mitattu ja selvitetty lukuisia kertoja. Sähkönkulutus näkyy poikkeavana etenkin yöllä, kun tiloissa ei ole sähkönkulutusta muualla kuin kylmiöissä. Kylmiöt ovat vuokralaisen omistuksessa ja niiden huolto- ja kunnossapito vuokralaisen vastuulla. Vuokralainen vastaa näiden osalta sähkön tarpeen kasvusta.

Lisäksi todettakoon, että vuokrasopimuksen Liitteessä 1 kohdassa 3 on todettu, että vuokran määrässä on otettu huomioon, että vuokralaisella on korjaus- ja kunnossapitovastuu. Vuokralainen myös vastaa oman toimintansa huoneistolle asettamien vaatimusten täyttämisestä ja sen vuokrahuoneistolle aiheuttamasta kulutuksesta, rasituksesta ja korjaustarpeesta. Sähkön käyttö ja sähkön kulutuksen nousu on vuokralaisen toimivallan piirissä. Koska kunta ei kykene vaikuttamaan sähkönkulutuksen määrään, sopimusehtoa voidaan pitää kohtuuttomana.

Lähtökohtana vuokrasuhteissa ja niihin sovellettavassa lainsäädännössä on, että vuokraa korotetaan vain ja ainoastaan sen mukaan, kun asiasta on sopimuksessa sovittu. Sopimuksen kohdassa 5 Vuokra, vuokravakuus ja vuokran korottaminen on sovittu, että vuokra on 1664,21 euroa (alv 0 %). Erilliskorvaukset ja niiden korottamisen osalta on todettu, että sähkö ja vesi 93 euroa (alv 0 %). Sopimuksen täyttämiseksi on asetettu 4127,24 euron vakuus. Vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Perusindeksin julkaisuajankohta on edellisen vuoden lokakuun pisteluku ja arvo. Tarkistusajankohta on kerran vuodessa, sopimuksen allekirjoitushetkellä ensimmäinen tarkistusajankohta on ollut tammikuussa 2020.

Sopimuksen vuokraa ei ole korotettu viimeisen kolmen vuoden aikana. Kunta myönsi korona-aikana vapautuksen vuokran tarkistuksesta.
SPV Ravintolan vuokrasopimus ei ole linjassa kunnan muiden yritysten kanssa laatimien vuokrasopimusten kanssa koskien sähkömaksua, joissa sähkömaksu on vuokralaisen vastuulla.

Sopimukseen sovelletaan liikehuoneiston vuokrauksessa sovellettavaa lakia (482/1995). Lain 5 §:ssä todetaan, että jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Vuokranantaja ei voi korottaa vuokraa vain ilmoittamalla asiasta yk-sipuolisesti vuokralaiselle. Vuokrankorotusehdon sisällöstä voidaan sopia vapaasti, kunhan korotusehto on kohtuullinen ja riittävän yksilöity. Vuokrankorotusehdon katsotaan olevan riittävän yksilöity silloin, kun siitä käy selkeästi ilmi korotuksen peruste ja ajankohta.

Kunnan toiminnan ja julkisen vallan käytön tulee perustua lakiin. Kuntalain (410/2015) 130 §:n säätelee kunnan omistaman vuokrasopimuksen markkinaehtoisuudesta. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 130 §:n 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. Kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään eli otettava huomioon, että kiinteistön vuokraus on markkinaehtoista eikä sisällä kiellettyä valtiontukea. Myös lain esitöissä (HaVM 55/2014 vp. s. 17) on todettu, että kuntien tulee huomioida EU-säätely vuokrauksen osalta. Kunnan tulee turvata tasapuoliset kilpailun edellytykset eri toimijoiden välillä. Lain kohta säätelee tilannetta, missä kunta luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi kunnan omistaman vuokrasopimuksen. Laki ei kuitenkaan määrittele vuokra-aikaista toimintaa.

Kuitenkin kuntalain 130 §:n lisäksi kunnan tulee noudattaa myös yhdenvertaisuus-, tarkoitussidonnaisuus- ja objektiviteettiperiaatteita (PeL731/1999, 6 §; HL 434/2003, 6 §). Kunnan tulee siis kohdella kaikkia alueensa yrittäjiä tasapuolisesti, käyttää toimivaltaansa vain lain hyväksymiin tarkoituksiin sekä tehdä päätöksensä asiallisin perustein (PeL 6 §; HL 6 §). Yhdenvertaisuusperiaatteeseen kuuluu myös yksityisen tuen kielto ilman erityistä perustetta. Koska kyseessä on kunnalle kiinteistönkaupassa siirtynyt toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, kunnan ja SPV Ravintoloiden välisessä vuokrasopimuksessa ei ole noudatettu kuntalain 130 §:n mukaisia menettelytapoja.

Kuntalain 128 § mukaisesti kunnan toimiessa 127 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa kilpailutilanteessa markkinoilla sen on hinnoiteltava toimintansa markkinaperusteisesti. Julkisyhteisön tulee hinnoitella tuotteensa ja palvelunsa siten, että markkinoilla tapahtuva toiminta on kannattavaa. Hinnoittelun markkinaperusteisuutta arvioitaessa tämä tarkoittaa, että tuotoilla katetaan kaikki toiminnan kustannukset sekä kohtuullinen tuotto toimintaan sitoutuneelle pääomalle. SPV Ravintolan kanssa solmittu vuokrasopimus on kunnan näkökulmasta alihinnoiteltu eikä kata toiminnan kustannuksia varsinkin, mikäli myös sähkön maksu on kunnan vastuulla.

Kunta on käynyt neuvotteluja vuokralaisen kanssa sopimusehdon muutoksesta koskien sähkömaksua. Lisäksi vuokralaisen pyynnöstä on tutkittu sähköjärjestelmässä mahdollisesti olevia vikoja ja korjaustarpeita sähkölaskujen suurentumisen seurauksena. Vikaa ei ole lukuisista yrityksistä huolimatta löytynyt. Sähkön kulutuksen kasvu on vuokralaisen vaikutuspiirissä ja sähköä kuluttavien laitteiden kunnossapito- ja huolto vuokralaisen vastuulla.

Kunta on ensisijaisesti pyrkinyt neuvottelemaan kohtuuttoman sopimusehdon kohtuullistamisesta. Kunta on myös tullut vuokralaista vastaan sopimusehdon kohtuullistamisessa tehden kiinteistöön sopimuksen ulkopuolisia tasoparannuksia sekä esittänyt jo ennestään edulliseen vuokraan vuokran alennusta. Mikäli osapuolet eivät pääse sopimukseen vuokralaisen sähkömaksun määräytymisestä, voi vuokranantaja irtisanoa sopimuksen 6 kk irtisanomisajalla vuokrasopimuksen kohdan 4.2. mukaisesti. Irtisanomisaika on enemmän kuin laissa liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) määritelty 3 kk, joten myös irtisanomisaikaa voidaan pitää kohtuullisena. Lain 43 §:n mukaisesti kunta antaa vuokralaiselle kirjallisen irtisanomisilmoituksen, missä mainitaan vuokrasopimuksen sopimusehdon päättymisajankohta sekä irtisanomisen peruste.

******

Vuokralainen on pyynnöstä antanut kirjalliset kommenttinsa asiaan 18.2.2025 saapuneella sähköpostilla. Sähköposti ei sisällä mitään sellaista uutta tietoa, joka muuttaisi asiaa, asiaan sovellettavaa lainsäädäntöä tai muuten vaikuttaisi asian ratkaisemiseen. Sähköposti on pykälän liitteenä. 

Selvyyden vuoksi todettakoon, että kiinteistössä ravintolalla on oma sähköpaikkansa ja mittarinsa, Auraamon puolella omansa. Esimerkiksi vuonna 2023 ravintolan käyttöpaikan sähkölasku on ollut yhteensä lähes 11 200 euroa, josta ravintoloitsija on maksanut vuokrasopimuksen mukaisen 12 x 93 euroa eli 1 116 euroa. Loput noin 10 000 euroa ravintolan toimintaan käytetystä sähköstä on maksettu lainvastaisesti julkisella rahalla.

Vuokrasopimus olisi pitänyt päivittää lainmukaiseksi jo vuonna 2018 kiinteistön siirtyessä kunnan omistukseen. Koska vuokrasopimuksen päivittäminen on todennäköisesti kunnan puolelta tietämättömyydestä tai epähuomiossa jäänyt tekemättä, ei virhettä voida takautuvasti siirtää vuokralaisen vastuulle. Näin ollen ei takaisinperintää vuosien 2018 - 2025 sähkölaskujen 93 euroa kuussa ylittävien kustannusten osalta voida toteuttaa.
 

Ehdotus

Esittelijä

Kunnanhallitus päättää irtisanoa SPV Ravintolat Oy:n vuokrasopimuksen seuraavin perustein:

• Sopimus on kunnalle kohtuuton.
• Sopimuksen vuokratasoa ei ole määritelty Kuntalain edellyttämällä tavalla markkinaehtoisuusvelvoitetta noudattaen, minkä perusteella sopimus on lainvastainen.
• Sopimus rikkoo yhdenvertaisuus-, tarkoitussidonnaisuus- sekä objektiviteettiperiaatteita, minkä perusteella sopimus on lainvastainen.  

Lisäksi kunnanhallitus päättää, 

• että vuokrasopimuksen mukainen irtisanomisaika lasketaan 1.4.2025 alkaen, jolloin vuokrasopimus päättyy 30.9.2025. 
• merkitä yrittäjän 18.2.2025 antaman kirjallisen vastineen tietoon saatetuksi. 
• että vuokrasuhdetta nykyisen yrittäjän kanssa on mahdollista jatkaa uudella sopimuksella välittömästi, kun vuokrataso on määritelty lain mukaisesti markkinaehtoisesti ja sähkö-, vesi- ja muut vuokrasopimuksen kohteena olevan tilan käytöstä aiheutuvat kustannukset ovat kokonaisuudessaan vuokralaisen vastuulla.
• että mikäli nykyinen vuokralainen ei ole kiinnostunut toiminnan jatkamisesta uusin, lainmukaisin ehdoin, voidaan tila vuokrata 1.10.2025 alkaen uudelle toimijalle.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Lisäksi kunnanhallitus päätti, että päätös pannaan täytäntöön mahdollisesta valituksesta huolimatta.

Pöytäkirjaan merkittiin tiedoksi 3.3.2025 klo 10.21 kuntaan saapunut vahingonkorvausvaatimus.